وكالت عقدی است كه به موجب آن يكی از طرفين طرف ديگر را برای انجام امری نايب خود می نمايد؛ وكالت دهنده را موكل و وكالت گيرنده را وكيل می گویند. وقتی مالكی در مورد فروش ملک خود به ديگری وكالت می دهد و حق عزل خود را سلب و اسقاط ميكند و به وكيل اختيار می دهدكه مورد وكالت را به خود يا به ديگری و به هر مبلغی كه صلاح ميداند منتقل سازد، وکالت فروش نامیده می شود. در وکالت فروش، فروشنده هنگام فروش، سند را به نام خریدار نمی زند و خریدار هیچ گونه مالکیتی نسبت به ملک ندارد اما به خریدار وکالت می دهد که خودش کارهای مربوط به انتقال سند را انجام دهد.
راه های منتفی شدن و بی اعتباری وکالت فروش
1- فسخ وکالت : فسخ يک عمل حقوقی است، ايقاعی كه برای تحقق آن نياز به اراده يكی از طرفين عقد می باشد. حال اگر اعمال اراده از جانب موكل صورت بگيرد آن را عزل وكيل می گویند. موکل هر زمان که بخواهد می تواند وکیل را عزل کند و برای این کار نیازی به توجیه کار خود ندارد.
بنابراین، هرگاه عقد وکالت حتی وکالت فروش منعقد گردد باز هم به واسطه ماهيتش كه يک عقد جايز و قابل فسخ است، بقایش متزلزل می باشد و موكل هروقت كه بخواهد می تواند وكيل را عزل نمايد. حال اگر در واقع خريد و فروش مابين طرفين انجام شده باشد و صرفاً از پوشش عقد وكالت در خصوص فروش و برای عمل حقوقی آن ها استفاده شده باشد، مسلما اين موضوع ميتواند موجب ورود ضرر به خريدار گردد.
راهكاری كه برای اين امر در نظر گرفته شده است، شرط عدم عزل وكيل ضمن يک عقد خارج لازم می باشد. به اين ترتيب، شرط عدم عزل وكيل در زمره عقود لازم قرار ميگيرد و عمر آن تا زمانی كه عقد لازم به قوت خود باقيست ادامه خواهد داشت و چون شرط ذيل عقد لازم می باشد به واسطه آن عقد وکالت نیز لازم خواهد بود.
2- انفساخ : انفساخ انحلال قهری و خود به خودی عقد است. به حكم قانون مدنی وكالت در اين موارد منفسخ می شود:
3-موت و جنون وكيل يا موكل
4- حجر يكی از وکیل یا موکل در مواردی كه مانع از توكيل يا اقدام به وكالت است.
5- از بين رفتن متعلق وكالت خواه به وسيله حوادث خارجی باشد يا اقدام موكل
6- پایان مدت وکالت
بررسی امکان ابطال وکالت فروش
موارد بطلان وکالت فروش اگر آن را وکالت بدانیم تابع موارد بطلان وکالت و اگر آن را بیع بدانیم تابع موارد بطلان بیع می باشد. رویه قضایی در سال های اخیر به قصد واقعی طرفین و اجرای عقـد واقعـی و پنهـانی تمایـل پیـدا کـرده اسـت. چنانچـه شـعبه 5 دیوانعالی کشور در دادنامه شماره 1358/10/22 وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیـع دانسـته و مرگ وکیل را در انحلال و التزام موکلان بی اثر شناخته است.
با این وجود، وضعیت وکالت فروش از حیث صحت و بطلان در تمـام موارد با توجه به داعی و انگیـزه طـرفین و دارا بـودن یـا سـلب حـق از مالـک متفـاوت اسـت و نمیتوان حکم واحدی برای آن صادر کرد، چرا که بنا به دلایل گاه صحیح و گاه باطـل اسـت. حتی مواردی که صحیح هستند از حیث اثباتی و زمان انتقال مالکیـت نیـز دارای شـرایط خـاص خود میباشند که غالباً به ضرر خریداران منتهی میشود.
لذا پیشنهاد میگـردد کـه اشـخاص بـه جای توسل به وکالت فروش، در مواردی که تهیه مقدمات بیع زمانبر است، بـرای مطمئن شدن از انجام معامله توسط طرف مقابل، به انعقاد قولنامه به معنای خاص (عقد غیر معـین لازم که اثر آن تعهد به انعقاد عقد بیع است) مبادرت نماید و بعد از فراهم شدن شرایط انتقال، با حضور در دفتر خانه، بیع را منعقد و انتقال را به ثبت برسانند.
نمونه یک رای ابطال وکالت نامه فروش
به تاریخ : 99/01/08
شماره دادنامه : ……
مرجع رسیدگی : شعبه 44 دادگاه حقوقی دو تهران
خواهان: …………… به نشانی تهران، یوسف آباد …….. .
خوانده :
1- ………
2- ………
3- شرکت مخابرات ایران
خواسته : ابطال سند رسمی
متن رأی دادگاه ابطال وکالت فروش
خواسته خواهان بشرح دادخواست تقدیمی ابطال سند رسمی تفویض وکالت بشماره …. مورخ 23/3/77 و سند رسمی صلح شماره …. مورخ 1/10/88 و تثبیت مالکیت وی برحق الامتیاز تلفن شماره …. با احتساب خسارات دادرسی می باشد. مشارالیه در توجیه خواسته خود چنین توضیح داده است که در قبال درخواست یک رشته تلفن از شرکت مخابرات و پرداخت وجه مربوطه فیش تلفن به وی تعلق گرفته سپس به موجب وکالتنامه رسمی شماره …. مورخ 27/10/77 خوانده ردیف اول را جهت انجام تشریفات قانونی و پرداخت وجوه مورد درخواست شرکت مخابرات تا دائر شدن تلفن،وکیل نموده است النهایه بعلت تعلل خوانده مذکور راساً نسبت به مورد وکالت اقدام و به موجب مدارک ارائه شده وجوه مورد درخواست شرکت مخابرات را پرداخت کرده است و وکیل مرقوم با وصف اینکه مورد وکالت توسط شخص موکل انجام شده و شرط مندرج در سند عادی مصالحه مورخ 20/10/88 مبنی بر پرداخت مابقی ثمن معامله قبل از استفاده از اختیارات مندرج در وکالتنامه محقق نگردیده با استفاده از اختیارات اخیرالذکر مبادرت به تفویض وکالت به خوانده ردیف دوم نموده و شخص مذکور نیز مبادرت به تنظیم سند رسمی صلح بنام خود کرده و بر این مبنا ابطال اسناد تفویض وکالت و صلحنامه صدرالاشعار و تثبیت مالکیت خودش را بر رشته تلفن مرقوم درخواست نموده است.
نظر به اینکه قصد مشترک طرفین با توجه به مندرجات صلحنامه عادی مورخ 20/10/88 و وکالتنامه رسمی مذکور و قطع نظر از عناوین قراردادهای مذکور،انتقال قطعی حقوق مربوط به فیش تلفن و رشته تلفنی که در آتیه به فیش مذکور تعلق می گرفته است می باشد، لکن متعاملین با تنظیم سند عادی مورخ 20/10/71 و وکالتنامه رسمی شماره …. مورخ 27/10/77 طریقه انتقال و ایفای تعهد و صورت قانونی بخشیدن به انتقال را پیش بینی کرده اند و بنابراین انتخاب عنوان عقد صلح و وکالت با آثار ویژه قانونی مربوط به خود تاثیری در قصد مشترک طرفین بنحو مذکور ندارد و شرط مندرج در سند عادی مرقوم با این عبارت«…. مشروط یر اینکه قبلاً بهاء یاد شده را که مبلغ نهصدهزار ریال می باشد به فروشنده پرداخته سپس اقدامات لازمه قانونی را معمول بدارد ضمناً مادامیکه خریدار باقیمانده قیمت مال الصلح تلفن را نپرداخته حق نداراند تلفن را به نام خود یا شخص دیگر منتقل نمایند….» از قبیل شرط فعل(در شکل منفی آن) موضوع ماده 237 قانون مدنی نمی باشد تا ضمانت اجرای تخلف از شرط،حسب مورد ایفاء تعهد و یا فسخ قرارداد باشد و آنچه از مجموعه عبارات مذکور مستفاد است«اسقاط حق انتقال» توسط خریدار قبل از پرداخت مابقی ثمن معامله می باشد که به نظر دادگاه شرط مذکور از قبیل شرط نتیجه است به این معنی که «حق انتقال قبل از پرداخت مابقی ثمن» ار حین عقد«اسقاط» گردیده و فی الواقع با درج این شرط حقوق موضوع معامله بنحو ناقص به خریدار منتقل گردیده است و نامبرده قبل از تحقق شرط و پرداخت مابقی ثمن معامله حق استفاده از اختیارات مندرج در وکالتنامه و انتقال حقوق مذکور را نداشته است و خوانده ردیف اول به شرح صورتجلسه مورخ 20/9/89 صریحاً به عدم پرداخت مابقی ثمن معامله اعتراف نموده و بدون داشتن حق استفاده از اختیارات مندرج در وکالتنامه نسبت به تفویض وکالت به خوانده ردیف دوم اقدام نموده و خوانده ردیف دوم نیز بر اساس وکالتنامه،تلفن دایر شده را به خود منتقل نموده است علیهذا سند تفویض وکالت و صلحنامه رسمی صدرالاشعار که قبل از تحقق شرط و شرایط قانونی انتقال تنظیم گردیده مبنی بر صحت نبوده دادگاه با پذیرش دعوی خواهان در این قسمت حکم به ابطال سند تفویض وکالت شماره ….. مورخ 23/3/77 و سند رسمی صلح شماره …. مورخ 1/10/88 صادر و اعلام می نماید.
در خصوص قسمت دیگر خواسته خواهان مبنی بر تثبیت مالکیت وی بر رشته تلفن یاد شده نظریه اینکه خواهان حقوق مربوط به تلفن مورد درخواست را به خوانده ردیف اول منتقل نوذه و بخش از ثمن معامله را نیز دریافت کرده و دلیلی بر بطلان یا فسخ معامله بین خود و خوانده ردیف اول ارائه ننموده وشرط مندرج در سند عادی اگرچه بنظر دادگاه موجب بطلان معاملات بعدی بر اساس استفاده من غیر از اختیارات مندرج در وکالتنامه بوده است لکن به هیچ وجه خللی به معامله بین خواهان و خوانده مذکور وارد نمی کند و اظهار خواهان مبنی بر اینکه با توجه به پرداختهای بعدی به شرکت مخابرات که توسط وی انجام شده موضوع وکالت منتفی است.
قطع نظر از اینکه با توجه به تفسیر دادگاه از قصد مشترک طرفین عنوان معامله صرف وکالت نبوده است اساساً انجام بعضی از موارد مورد وکالت موجب اسقاط سایر اختیارات مندرج در وکالتنامه(از قبیل جق مصالحه و اخذ مال الصح و …) نمی باشد و طبق ماده 219 قانون مدنی عقود واقع شده بین طرفین لازم الاتباع است مگر دلیلی بر فسخ یا بطلان ارائه شود که در مانحن فیه مصداق ندارد.
علیهذا خواسته خواهان در این قسمت غیر ثابت تشخیص حکم به بطلان آن صادر و اعلام می شود. بدیهی است خوانده ردیف اول کماکان منتقل الیه محسوب و پس از پرداخت مابقی ثمن معامله حق هر گونه نقل و انتقال را خواهد داشت.ضمناً خوانده ردیف اول بپرداخت مبلغ 1/200/000 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوا بخواهان وارد گردیده است محکوم می باشد.رای صادره حضوری است.
