مراجع رسیدگی به اختلافات ثبتی و صلاحیت آنها

اداره ثبت و تشکیلات زیر مجموعه آن از جمله مراجع زیر مجموعه قوه قضاییه (یا به تعبیر قوانین قبل از انقلاب وزارت دادگستری) است.وزارت دادگستری بعد از انقلاب صرفا نقش تشریفاتی و هماهنگ کننده دارد و عملا هیچ خاصیتی از آن دیده نمی شود.اشخاصی که به اداره ثبت مراجعه می نمایند یا به جهت وجود یک اختلاف و ترافع با شخص دیگر است و یا پس از مراجعه در تفسیر و استباط از قوانین با مقام و مرجع ثبتی مخاطب دچار اختلاف می شوند.در هر حال در بسیاری از موارد این دعاوی و اختلافات، دعاوی ثبتی نام گرفته و رفع و فصل اختلاف در خود قانون ثبت در قالب ارجاع به هیات حل اختلاف ثبت، رییس اداره ثبت، هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت پیش بینی شده است.در ادامه به تشکیلات هر یک از مراجع نامبرده شده و نیز مهم ترین صلاحیت های آنها اشاره می شود.

_{^{معرفی مراجع رسیدگی به اختلافات ثبتی}}

1- اداره ثبت (رییس اداره ثبت)

با توجه به اینکه اداره ثبت محل صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد به عنوان اولین و مهم ترین مرجع ثبتی شناخته می شود همچنین در بسیاری از موارد تصمیم گیری در خصوص اختلافات ثبتی به رییس اداره ثبت واگذار شده است مثل شکایت اشخاص از نحوه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا در اداره اجرای ثبت که عملاً از سوی رییس اداره ثبت به رییس اداره اجرای ثبت یا ادارات زیر مجموعه مثل اداره چهارم (چک) و اداره پنجم (مهریه) تفویض شده است.

2- هیات حل اختلاف ثبت

مطابق قانون ثبت املاک و اسناد مصوب سال 1310 و اصلاحات بعدی آن موارد زیر در صلاحیت هیات حل اختلاف ثبت است :

الف) تعیین تکلیف املاکی که به صورت مشاع انتقال یافته ولی انتقال گیرننده به نحو افراز تصرف نموده.

ب) تعیین تکلیف املاکی که سابقه ثبت ندارد و متقاضی تصرف مالکانه دارد

ج) تعیین تکلیف اعیان احداث شده در راضی دولتی، عمومی و موقوفه.

د) تعیین تکلیف املاکی که عرصه و اعیان مالک جداگانه دارد و عین بیشتر از عرصه است.(مثل اینکه در یک زمین 500 متری 10 طبقه و متراژ هر طبقه 200 متر ساخته شده باشد و مالک اعیان و عرصه توافق نداشته باشند.)

ه) تعیین وضعیت اراضی کشاورزی و نسق های زراعی که به دلیل موانع قانونی قابلیت اخذ سند نداشته اند.

و) تعیین اعیان احداثی تا قبل از شروع سال 1370 بر روی زمین های فاقد سند مالکیت رسمی.

در موارد فوق در صورتی که بین مالک و متصرف یا افراد دخیل در موضوعات مورد اشاره اختلافی موجود باشد مورد به هیات حل اختلاف موضوع ماده 1 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب سال 1370 ارجاع خواهد شد.

نکته : اعضاء هیات حل اختلاف ثبت سه نفر بوده و عباتند از : یکی از قضات دادگستری به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر شخص خبره ثبتی به انتخاب رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

3- هیات نظارت ثبت (ماده 25 قانون ثبت)

الف) نظر رییس اداره ثبت یا کارشناسان اداره اجرای ثبت در هیات نظارت ثبت قابل اعتراض است.

ب) رسیدگی به اشتباهات ثبتی در جریان مقدماتی ثبت املاک

ج) رسیدگی به سهو قلم در جریان ثبت ملک یا انتقالات بعدی از سوی دفتر املاک ثبت

د) رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت

ه) رسیدگی به اشتباهات رخ داده در جریان تفکیک املاک

4- شورای عالی ثبت

الف) مرجع تجدیدنظر خواهی در خصوص بعضی از تصمیم های هیات نظارت (بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت)

ب) ایجاد وحدت رویه ی ثبتی بین هیات های نظارت (تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت)

_{^{نمونه شماره 1 – رای شورای عالی ثبت}} 

سند مالكيت ملكی با قيد اين كه مساحت آن 20500 متر است، صادر شد در حالي كه:

اولا- مدارک متقاضی، مساحت ملک مورد تقاضای او را بالغ بر سه هزار متر نشان می دهد و در آگهی نوبتي هم همين مساحت ذكر شده است و با همين وضع تحديد حدود شده است.

ثانيا- در برگ احراز تصرف عدد (سه) تبديل به (سی) شده و آثار جعل و تزوير هويدا است. چون ما به التفاوت سه هزار متر و مساحت مذكور در سند مالكيت مزبور نيز در تصرف دارنده سند مالكيت است، پرسيده شد كه آيا می توان از متصرف مذكور در ما به التفاوت مزبور مجددا تقاضای ثبت قبول كرد؟

رای مورخ 11/6/44شورا: “ملكی كه در دفتر املاک به ثبت رسيد و سند مالكيت صادر شد؛ سند مزبور معتبراست. فقط دادگاه می تواند در حدود قانون پس از رسيدگی به سند مالكيت تصميم مقتضی اتخاذ نمايند.”

سابقه

اول- جمله اول رای شورا ضمنا به بند هشت ماده 25 قانون ثبت و نيز به ماده 22 قانون ثبت اشاره دارد.

دوم- از فرض مساله بالا معلوم است كه نسبت به زائد بر سه هزارمتر اساسا عمليات ثبتی از آغاز تا انجام به كار نرفته است (زيرا تنها عملي كه به كار رفته جعل و تزوير بوده است) آيا در چنين موردی می توان ماده 22 قانون ثبت را اعمال كرد؟ به نظر ما بايد گفت ماده 22 قويا منصرف از اين مورد است و سند مالكيت با وضوح جعل در زائد بر سه هزار متر اعتباری ندارد و از حكم ماده 222 قانون ثبت مستفيد نيست مگر اين كه امر جعل بديهی نبوده احراز آن به اظهار نظر قضایی موقوف باشد.

تبصره- رای بالا با رای 467 خالی از تباين نيست زيرا در رای 467 در مورد تمام ملک موضوع سند مالكيت عمليات ثبتی اعمال نشده است و در ما نحن فيه در مورد قسمتی از ملک موضوع سند مالكيت عمليات ثبتی به كار نرفته است.

سوم- مقصود از قانون درعبارت (در حدود قانون) در رای بالا ذيل ماده اول لايحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالكيت معارض است كه به دادگاه حق رسيدگی و اصلاح يا ابطال سند مالكيت را می دهد و قانون مذكور در جهت تعديل ماده 222 قانون ثبت به وجود آمده است.

چهارم- آيا صدور اخطار منع معامله در زائد بر سه هزار متر به منظور جلوگيری از اسناد معاملات معارض از تكاليف ثبت است؟ در اين مورد به آراء 335-339-452 مراجعه شود.

پنجم- ادارات ثبت در اين مورد از دادن تكليف و سند مالكيت جديد ممنوع هستند زيرا دادن تفكيک و سند مالكيت مشروط به اين است كه علم به عدم مانع برای صدور تفكيكی يا سند مالكيت داشته باشد با وجود علم به مانع چگونه می توان تفكيک يا سند مالكيت جديد داد لكن ظاهر رای شورا اقتضاء دادن تفكيک و سند مالكيت جديد را دارد ولی در عمل كسی ملتزم به اين امر نمی شود.

_{^{نمونه شماره 2}} – _{^{رای شورای عالی ثبت}}

شخصی مالک پنج پلاک بود كه در همه آن ها فقط یک خانه بود. پلاک 630 را با توصیف این كه شامل خانه است فروخت و سند مالكیت آن با ذكر اشتمال بر خانه صادر گردید. حدود سند مالكیت هر چند مطابق صورت مجلس تحدید است لكن با حدود مذكور در سند رسمی خرید وفق نمی دهد. بایع سپس باقی پلاک ها را با توصیف این كه شامل خانه است به ثالثی فروخت. بر هیئت نظارت محرز شد كه محدوده خانه مورد بیع اول در محدوده سند بیع دوم قرارگرفته است و این امر مورد شكایت خریدار اول از بایع شده و پس از مراجعه به دادگاه حكم نهایی به سود خریدار دوم صادر شد بدون این كه دادگاه حكم به اصلاح سند مالكیت محكوم علیه (خریداراول) بدهد چون جز خواسته نبود. ادعای خریدار اول این است كه در مبیع مذكور در سند رسمی خرید خود تصرف دارد ولی در تحدید حدود ملک او اشتباه شده و در نتیجه حدود مذكور در سند مالكیت وی طوری است كه خانه مذكور در سند مالكیت وی (و سند خریداری) را از ملک او خارج می كند و سند مالكیت موخر كه از آن خریدار دوم است با سند مالكیت وی تعارض دارد.

_{^{رای هیات نظارت}} 

چون در سند رسمی …… مشخصات مورد معامله و مخصوصا وجود یک باب خانه ضمن مورد معامله و حدود آن تعریف شده و در ثبت دفتر املاک اشتباها حدود سند مورد معامله مورد توجه قرار نگرفته و تا حدودی مغایر با محدوده سند رسمی مورد معامله در دفتر املاک ذیل پلاک 630 به ثبت رسیده، به علاوه مجددا همان خانه مورد معامله و مورد ثبت مذكور تحت پلاک های 628-629-631-632 … با حدودی كه در بعضی از جهات با محدوده سند معامله قبلی مطابقت داشته در دفتر املاک به ثبت رسیده است و اشتباه دیگر این كه یک باب خانه فقط مورد تقاضا بوده و در دو مرحله و به نام دو نفر خریداران در دفتر املاک به ثبت رسیده كه از حیث تقدم معامله ضمیمه پلاک 630 مورد معامله قرار گرفته ولی از حیث حدود، خانه مزبور در محدوده سند معامله اخیر واقع و منتهی به ثبت دفتر املاک به تاریخ موخر شده است لذا اشتباهات مزبور مشمول ماده 3 لایحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض است طبق مقررات عمل نمایند”. به خریدار دوم اخطار تعارض شد كه به سبب داشتن حكم نهایی خود را از مراجعه به دادگاه بی نیاز دانسته و به رای هیات نظارت معترض شد.

رای مورخ 10/6/47 شورا: “در صورتی كه حكم قطعی از دادگاه صادر شده لازم الاتباع است”

سابقه

شرح – نظر این بود كه اخطار تعارض درست نیست و باید اداره ثبت با صدور اجراییه (رای 272) دادگاه سند مالكیت مقدم (متعلق به محكوم علیه) را طبق حكم نهایی به سود محكوم له اصلاح كند و نباید منتظر صدور رای دیگر دادگاه راجع به اصلاح سند مالكیت باشد زیرا وقتی كه سند رسمی در اصلاح سند مالكیت متبع باشد (رای 236-239-242-251) دادنامه به طریق اولی در اصلاح سند مالكیت متبع است است و این اصلاح هم مخل به حقوق خریدار اول نیست.